Anlass · Erbfall
Immobilie geerbt – was ist sie wirklich wert?
Bewertung für Finanzamt, Erbengemeinschaft und Verkaufsentscheidung – auf Basis der amtlichen Kaufpreisdaten für Bonn und den Rhein-Sieg-Kreis.
Der Wert entscheidet über Ihre Steuerlast
Wenn Sie eine Immobilie erben, ist die Wertfrage keine akademische Übung. Der Wert, den das Finanzamt ansetzt, bestimmt Ihre Erbschaftsteuer – und er liegt regelmäßig über dem, was die Immobilie tatsächlich wert ist.
Das Finanzamt bewertet nicht individuell, sondern typisiert: nach Bodenrichtwert, Standardverfahren, ohne Ortstermin. Sanierungsstau, ungünstige Mikrolage, ein Wohnrecht im Grundbuch oder eine veraltete Heizung tauchen in dieser Rechnung nicht auf. Bei einem Objekt in Bonn kann die Differenz schnell 100.000 Euro und mehr betragen.
Diese Seite ist für Sie, wenn:
- Sie eine Immobilie geerbt haben und den Wert kennen müssen
- das Finanzamt einen Feststellungsbescheid geschickt hat, der Ihnen zu hoch erscheint
- Sie Teil einer Erbengemeinschaft sind und eine neutrale Grundlage brauchen
- Sie überlegen, die Immobilie zu verkaufen, zu vermieten oder selbst einzuziehen
- Sie Miterben auszahlen möchten und wissen müssen, wie viel
In drei Schritten zur belastbaren Grundlage
Fristen sichern
Die Erbschaft ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Wer diese Frist verstreichen lässt, verliert den Korrekturweg.
Wert ermitteln
Ich bewerte Ihre Immobilie auf Basis der notariell beurkundeten Kaufpreise der Gutachterausschüsse für Bonn und den Rhein-Sieg-Kreis – mit Ortstermin, mit Blick auf Zustand, Lage und Belastungen. Innerhalb von 5–10 Arbeitstagen.
Entscheiden
Liegt der ermittelte Wert deutlich unter der Festsetzung des Finanzamts, lohnt sich der Nachweis nach § 198 BewG. Steht ein Verkauf an, ist der Wert Ihre Verhandlungsgrundlage – und innerhalb der Zwölf-Monats-Frist zugleich Ihr steuerlicher Nachweis.
Sie sind der Bewertung des Finanzamts nicht ausgeliefert
§ 198 Bewertungsgesetz gibt Ihnen ausdrücklich das Recht, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Das ist kein Ermessen der Behörde, sondern ein gesetzlich verankerter Korrekturmechanismus.
Anerkannt wird dieser Nachweis in zwei Formen: durch ein Verkehrswertgutachten einer Person, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurde – oder durch das Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses.
Ein Rechenbeispiel: Das Finanzamt setzt 700.000 € an, das Gutachten weist 500.000 € nach. Nach Abzug des Kinderfreibetrags von 400.000 € bleiben statt 300.000 € nur noch 100.000 € steuerpflichtig. Bei einem Steuersatz von 15 % sind das rund 30.000 € weniger Erbschaftsteuer.
Der Verkauf als Nachweis
Wird die geerbte Immobilie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall zu einem niedrigeren Preis verkauft, erkennt das Finanzamt in der Regel den tatsächlich erzielten Kaufpreis als maßgeblichen Wert an. Der reale Marktpreis schlägt dann die typisierte Schätzung.
Das schneidet in beide Richtungen: Ein zeitnaher Verkauf über dem Gutachtenwert kann ein günstiges Gutachten wieder aushebeln. Wer verkaufen will, sollte Bewertung und Verkaufszeitpunkt deshalb gemeinsam planen – nicht nacheinander.
Was ich bei geerbten Objekten regelmäßig sehe
Ein großer Teil des Bonner Bestands, der jetzt vererbt wird, stammt aus den Sechziger- und Siebzigerjahren: solide gebaut, aber mit Öl- oder Gasheizung, ungedämmter Fassade und Fenstern aus den Neunzigern. Für die typisierte Bewertung des Finanzamts spielt das kaum eine Rolle. Für den Marktwert schon.
Käufer rechnen heute mit spitzem Stift: Was kostet die Wärmepumpe, was die Dämmung, wie hoch ist der Förderanteil, was bleibt an Eigenanteil? Ich rechne das anhand aktueller Angebote und Förderquoten für Sie durch. Denn der Sanierungsstau ist oft der größte Abschlagsposten.
Der zweite wiederkehrende Punkt sind Erbengemeinschaften. Ohne neutrale Wertgrundlage wird der Preis nicht ermittelt, sondern ausgehandelt – zwischen Menschen, die derselben Familie angehören und unterschiedliche Interessen haben. Wer bleiben will, argumentiert niedrig. Wer ausgezahlt werden will, hoch. Eine Zahl, die sich aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ableitet, nimmt der Diskussion die persönliche Ebene.
Was das Finanzamt besonders prüft
Was wann zu tun ist
Sofort
Erbschaft dem Finanzamt anzeigen (Frist: 3 Monate). Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Modernisierungsnachweise, Mietverträge, Fotos von Mängeln.
Wochen 1–2
Ortstermin und Wertermittlung. Bestandsaufnahme des tatsächlichen Zustands.
Wochen 2–3
Bericht liegt vor. Vergleich mit dem Feststellungsbescheid, falls dieser schon da ist.
Nach Bescheid, 1 Monat
Einspruchsfrist. Bei relevanter Abweichung Nachweis nach § 198 BewG über meine zertifizierten Kooperationspartner.
Bis Monat 12
Falls verkauft wird – der erzielte Kaufpreis kann als Nachweis dienen.
Leistungen für den Erbfall
Ausführliche Marktwertanalyse
1.490 €
inkl. MwSt.
- ✓ Objektbegehung mit Dokumentation
- ✓ Recherche vergleichbarer Kauffälle
- ✓ Wertberechnung nach anerkannten Verfahren
- ✓ Schriftlicher Bericht (ca. 15–20 Seiten)
- ✓ Digitale Zustellung (PDF)
Für: Entscheidung innerhalb der Erbengemeinschaft, Verkaufsvorbereitung
Umfassendes Verkehrswertgutachten
3.490 €
inkl. MwSt.
- ✓ Alle Leistungen der Marktwertanalyse
- ✓ Erweiterte Marktanalyse (30+ Seiten)
- ✓ Mehrverfahrens-Berechnung bei Bedarf
- ✓ Gerichtsfeste Sachverständigen-Unterschrift
- ✓ Original-Dokumentation für Behörden
Für: Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt
Erstellung über zertifizierte Kooperationspartner.
Empfehlung
Gut zu wissen
Häufig gestellte Fragen
Muss ich dem Finanzamt die Erbschaft melden?
Ja, innerhalb von drei Monaten. Nur bei einem notariellen Testament wird das Finanzamt automatisch benachrichtigt.
Wie hoch sind die Freibeträge?
Für Ehepartner 500.000 €, für Kinder 400.000 €. Was darüber liegt, ist steuerpflichtig.
Kann ich gegen den Wert des Finanzamts vorgehen?
Ja. Innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe können Sie Einspruch einlegen und nach § 198 BewG einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen.
Was, wenn ich die Immobilie verkaufe?
Wird sie innerhalb von zwölf Monaten nach dem Erbfall zu einem niedrigeren Preis verkauft, gilt dieser Kaufpreis in der Regel als Nachweis des niedrigeren Werts.
Wir sind eine Erbengemeinschaft – wozu eine Bewertung?
Ohne neutrale Wertgrundlage lässt sich weder eine Auszahlung noch eine Teilungsversteigerung fair regeln. Eine unabhängige Bewertung nimmt der Diskussion die Emotion.
Was kostet die Erbschaftsteuer, wenn ich die Steuer nicht aufbringen kann?
Bei vermieteten Wohnimmobilien ist unter bestimmten Voraussetzungen eine zinsfreie Stundung von bis zu zehn Jahren möglich. Sie muss beim Finanzamt beantragt werden. Sprechen Sie dazu mit Ihrem Steuerberater.
Wie viel ist Ihre geerbte Immobilie wert?
Berechnen Sie in wenigen Minuten eine erste Einordnung – oder buchen Sie ein kostenloses Erstgespräch.
Online-Wertanalyse BonnDiese Informationen ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen, Freibeträge und Verfahren können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Sprechen Sie mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Rechtsanwalt.