Anlass · Finanzamt
Immobilienbewertung für das Finanzamt
Nachweis eines niedrigeren Verkehrswerts nach § 198 BewG – bei Erbschaft und Schenkung.
Finanzamt bewertet pauschal – nicht Ihre Immobilie
Bei Erbschaft und Schenkung legt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach standardisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes fest: Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Die Bewertung erfolgt ohne Besichtigung und ohne genaue Kenntnis des tatsächlichen baulichen und energetischen Zustands. Je höher der angesetzte Immobilienwert, desto höher fällt Ihre Steuerlast aus.
Seit 2025 wurde zudem die Regel-Nutzungsdauer von Gebäuden von 70 auf 80 Jahre angehoben. Das führt dazu, dass nach Bewertungsgesetz ermittelte Werte im Ertrags- und Sachwertverfahren insgesamt steigen – in wirtschaftlich starken und besonders gefragten Lagen macht sich dieser Effekt besonders deutlich bemerkbar.
Ein Nachweis lohnt sich, wenn:
- der Feststellungsbescheid deutlich über dem realen Marktwert liegt
- die Immobilie Sanierungsstau, Mängel oder Altlasten aufweist
- Wohnrechte, Nießbrauch oder Baulasten im Grundbuch eingetragen sind
- die Mikrolage schlechter ist als der Bodenrichtwert der Zone suggeriert
- die Differenz die Kosten des Gutachtens deutlich übersteigt
Was § 198 BewG erlaubt
Das Bewertungsgesetz räumt Ihnen ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Als Nachweis dient regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurde.
Das Gutachten muss den Anforderungen der ImmoWertV entsprechen und den Verkehrswert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag ermitteln – also zum Todestag des Erblassers beziehungsweise zum Tag der Schenkung.
Erst prüfen, dann beauftragen
Ein Gutachten verursacht Kosten und rechnet sich nur, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert der Immobilie tatsächlich zu hoch ist. Deshalb steht am Anfang keine sofortige Beauftragung, sondern eine unverbindliche Einschätzung: Wie stark weichen der festgesetzte Wert und der realistische Marktwert voneinander ab, und welche Steuerersparnis wäre im Erfolgsfall zu erwarten?
Diese Vorprüfung übernehme ich auf Basis der Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse und eines Ortstermins. Erst wenn absehbar ist, dass die mögliche Steuerersparnis die Gutachtenkosten deutlich übersteigt, empfehle ich die Erstellung eines ausführlichen Verkehrswertgutachtens.
Wichtig
Leistungen für den Nachweis
Ausführliche
Marktwertanalyse
1.490 €
inkl. MwSt.
- ✓ Objektbegehung mit Dokumentation
- ✓ Recherche vergleichbarer Kauffälle
- ✓ Wertberechnung nach anerkannten Verfahren
- ✓ Schriftlicher Bericht (ca. 15–20 Seiten)
- ✓ Digitale Zustellung (PDF)
Für: Vorprüfung: Lohnt sich der Nachweis? Wie weit liegen Festsetzung und Marktwert auseinander?
Umfassendes
Verkehrswertgutachten
3.490 €
inkl. MwSt.
- ✓ Alle Leistungen der Marktwertanalyse
- ✓ Erweiterte Marktanalyse (30+ Seiten)
- ✓ Mehrverfahrens-Berechnung bei Bedarf
- ✓ Gerichtsfeste Sachverständigen-Unterschrift
- ✓ Original-Dokumentation für Behörden
Für: Nachweis eines niedrigeren Werts nach § 198 BewG gegenüber dem Finanzamt. Erstellung über zertifizierte Kooperationspartner.
Gut zu wissen
Häufige Fragen zur Bewertung fürs Finanzamt
Wird ein Gutachten vom Finanzamt akzeptiert?
Ein Gutachten, das die Anforderungen des § 198 BewG erfüllt und von einer entsprechend bestellten oder zertifizierten Person stammt, wird in der Regel anerkannt.
Wie lange habe ich Zeit?
Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen.
Gilt das auch bei Schenkungen?
Ja. Der Nachweis nach § 198 BewG gilt für Erbschaft- und Schenkungsteuer gleichermaßen.
Was kostet ein behördentaugliches Gutachten?
Bei mir 3.490 € inkl. MwSt. Die Erstellung erfolgt über zertifizierte Kooperationspartner. Ob sich der Aufwand lohnt, klären wir vorher.
Kann ich den Wert auch anders nachweisen?
Ja – durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis. Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Stichtag zu einem niedrigeren Preis verkauft, wird dieser in der Regel als Wert herangezogen.
Wer trägt die Kosten?
Fordert das Finanzamt ein Gutachten an, trägt es in der Regel die Kosten. Ein eigenes Gegengutachten zahlen Sie selbst.
Bereit, Ihre Immobilie bewerten zu lassen?
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Diese Informationen ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung. Fristen, Freibeträge und Verfahren können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Sprechen Sie mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Rechtsanwalt.